隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境的變化，傳統的以獲取土地為中心的贏(yíng)利模式越來(lái)越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據企業(yè)所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統的贏(yíng)利模式進(jìn)行創(chuàng )新與轉型，促進(jìn)企業(yè)的持續發(fā)展。

十九大報告提出，堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，意味著(zhù)房地產(chǎn)功能將發(fā)生轉變，由其過(guò)度衍生的投資投機屬性回歸到基本的居住屬性。當前，中國正迎來(lái)第三次消費結構升級，消費者對于品質(zhì)生活的強烈需求，將是新時(shí)代房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的最大驅動(dòng)力。同時(shí)，消費結構升級也將使房地產(chǎn)市場(chǎng)綠色產(chǎn)品的增值效應更加明顯。面對宏觀(guān)經(jīng)濟的巨大變革，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展即將進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰略也將面臨開(kāi)發(fā)理念、盈利模式、產(chǎn)業(yè)方向、產(chǎn)品結構等多維轉型。

轉變開(kāi)發(fā)理念

樹(shù)立城市運營(yíng)商的理念。所謂城市運營(yíng)商，是指圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規劃，充分運用市場(chǎng)化的機制和手段，通過(guò)發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結合城市發(fā)展的特殊機遇，在滿(mǎn)足城市居民需求的同時(shí)，使自己的開(kāi)發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設的有機組成部分的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)商。當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了以資產(chǎn)管理為主的階段。隨著(zhù)城市發(fā)展腳步的加快，政府在土地出讓時(shí)也附加了如產(chǎn)業(yè)化等運營(yíng)上的要求。同時(shí)，一些具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。如雄安新區的建設、粵港澳大灣區世界城市群建設等，都為房地產(chǎn)企業(yè)提供了參與城市空間再造的機遇。在堅持“房住不炒”的前提下，房企把發(fā)展模式向城市運營(yíng)商轉變，最終能夠把經(jīng)濟效益和社會(huì )效益有機統一起來(lái)，從而獲取更多的發(fā)展空間。

向土地綜合經(jīng)營(yíng)者轉變。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，房地產(chǎn)企業(yè)比較重視土地獲取與開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售，而忽視了對產(chǎn)品規劃和物業(yè)管理等等。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)商品化程度已大大提高，企業(yè)間競爭也越來(lái)越激烈，消費者對房地產(chǎn)商品的結構、建筑風(fēng)格與環(huán)境以及物業(yè)管理等方面提出了更高的要求。尤其是中央提出加快住房保障體系建設，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從單純的土地開(kāi)發(fā)者向土地經(jīng)營(yíng)者轉變，從而改變開(kāi)發(fā)的短期行為模式，最大限度地體現土地的價(jià)值，并給公司帶來(lái)平穩的現金流，保證公司的持續性發(fā)展。

參與城市更新與空間再利用。城市空間再利用是指對城市中心區的舊樓進(jìn)行改造再包裝的工程。這種房地產(chǎn)商業(yè)模式在歐美等發(fā)達國家早已成熟，但在國內由于政府和發(fā)展商醉心于造新城，因此在這方面相對比較滯后。隨著(zhù)房地產(chǎn)逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，新增土地供應量逐步緊縮，盤(pán)活存量土地是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)方向之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從單純的索取土地向城市空間的再利用轉變，從而在競爭激烈的土地爭奪之外打開(kāi)一個(gè)新的發(fā)展空間。隨著(zhù)國家的土地政策從緊，這將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。近年來(lái)，上海通過(guò)城市更新盤(pán)活大量工業(yè)倉儲用地。不少老廠(chǎng)房、老倉庫在更新改造后，都煥發(fā)了新的活力和生機，土地價(jià)值也得到了體現。

轉變盈利模式

隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境的變化，傳統的以獲取土地為中心的贏(yíng)利模式越來(lái)越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據企業(yè)所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統的贏(yíng)利模式進(jìn)行創(chuàng )新與轉型，促進(jìn)企業(yè)的持續發(fā)展。

向低成本規模化發(fā)展戰略轉變。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中單獨依靠圈地就能獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，因此低成本的策略將是保持企業(yè)具有核心競爭力的一種重要策略。針對開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學(xué)合理的管理方法和管理程序，特別注重規模經(jīng)濟發(fā)展對降低企業(yè)成本的重要影響。在房地產(chǎn)資產(chǎn)化和消費結構升級的雙重壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度也不斷提升，越來(lái)越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇，房地產(chǎn)行業(yè)呈現規模化聚集與并購頻發(fā)的局面。在成本控制方面，大型房企可以憑借規模化優(yōu)勢，來(lái)控制開(kāi)發(fā)及運營(yíng)成本，規模化達到一定程度后也有利于降低成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要準確掌握行業(yè)發(fā)展趨勢，在充分發(fā)揮規模化優(yōu)勢的同時(shí)，積極向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發(fā)展模式進(jìn)行轉變。

向持有型物業(yè)運營(yíng)轉變。隨著(zhù)第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，市場(chǎng)對商業(yè)、寫(xiě)字樓等物業(yè)的需求將迎來(lái)快速釋放過(guò)程，從而為持有型物業(yè)提供了廣闊前景和良好機遇。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，房企也由買(mǎi)地賣(mài)房以賺取資產(chǎn)升值收益的重資產(chǎn)模式走向賺取增值服務(wù)收益為主的輕資產(chǎn)模式。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力大大增強，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將可持有物業(yè)納入未來(lái)發(fā)展的戰略規劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)并進(jìn)行持有，為企業(yè)提供長(cháng)期穩定的現金流，可以有效提高房企抵抗房地產(chǎn)行業(yè)周期性風(fēng)險的能力。

向“輕資產(chǎn)”運營(yíng)轉型。從重資產(chǎn)模式轉向輕資產(chǎn)模式，從以獲取資產(chǎn)升值收益為主，轉向以獲取增值服務(wù)收益為主，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰略轉型方向之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格上升速度明顯放緩，行業(yè)利潤率、杠桿率逐步下滑。在此市場(chǎng)背景下，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也在紛紛提前布局“輕資產(chǎn)”。實(shí)現輕資產(chǎn)運營(yíng)，需要企業(yè)對整條供應鏈有較強的把控能力。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“輕資產(chǎn)化”尚沒(méi)有一個(gè)固定的模式，各大企業(yè)也在根據自身優(yōu)勢積極探索“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)。從未來(lái)發(fā)展趨勢來(lái)看，這一輪房地產(chǎn)周期的高利潤、高杠桿的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。從歐美發(fā)達國家房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗來(lái)看，“輕資產(chǎn)”運營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一，資產(chǎn)運營(yíng)能力、服務(wù)能力將是下一輪房地產(chǎn)周期中企業(yè)重要的核心競爭力。

轉變產(chǎn)業(yè)方向

泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側改革的大背景下，傳統房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)一步加快轉型，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基礎，向物業(yè)、商旅、體育、金融等相關(guān)聯(lián)行業(yè)延伸價(jià)值鏈，成為主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉型發(fā)展的重要趨勢。在過(guò)去幾年，傳統房地產(chǎn)企業(yè)的轉型探索主要分為以下四類(lèi)：第一，提供社區深服務(wù)，從前期開(kāi)發(fā)向售后的服務(wù)延伸。例如萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)全面市場(chǎng)化，新城地產(chǎn)利用互聯(lián)網(wǎng)平臺提供社區服務(wù)等；第二，全面布局金融業(yè)務(wù)。如萬(wàn)科涉足資產(chǎn)證券化，公募REITs基金；恒大通過(guò)收購中新大人壽，盛京銀行股份涉足金融業(yè)等。第三，布局教育、醫療、養老、體育等其他綜合行業(yè)。如遠洋地產(chǎn)涉足高端私人診所等。第四，“房地產(chǎn)＋”的泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如魯能集團2015年提出的泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)七大產(chǎn)品線(xiàn)。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)不再是單一的行業(yè)，而是一種泛產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì )融合零售、辦公、物流、倉儲、養老、公共服務(wù)等等不同細分領(lǐng)域，同時(shí)向金融、醫療、體育等房地產(chǎn)之外的行業(yè)拓展。

關(guān)注特色小城鎮發(fā)展。2018年中國城鎮化率已經(jīng)達到59.58%，已經(jīng)進(jìn)入了城鎮化減速期。根據發(fā)達國家經(jīng)驗，這一發(fā)展階段將逐步形成都市圈和城市群，環(huán)核心城市的衛星城及衛星鎮將得到核心城市溢出的產(chǎn)業(yè)和人口資源，從而實(shí)現快速發(fā)展。2016年，住建部、發(fā)改委和財政部三大部委聯(lián)合發(fā)布通知，到2020年，將培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮，引領(lǐng)帶動(dòng)全國小城鎮建設。在當前宏觀(guān)政策環(huán)境日益趨緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日趨激烈的背景下，大城市+特色小鎮的發(fā)展模式有望成為推動(dòng)區域經(jīng)濟發(fā)展的一種新模式，房地產(chǎn)企業(yè)應從發(fā)展戰略的高度介入特色小鎮這一城鎮化模式，從傳統的房企變身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商，實(shí)現自身轉型升級。

注重綠色地產(chǎn)發(fā)展。生態(tài)文明建設理念深入人心，綠色發(fā)展成為國策。尤其是當前正面臨第三次消費結構升級，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)綠色產(chǎn)品的增值效應凸顯。在推進(jìn)新型城鎮化和向可持續發(fā)展的經(jīng)濟轉型過(guò)程中，建筑行業(yè)將成為影響城市經(jīng)濟轉型的決定性因素。從2013年國辦發(fā)1號文《綠色建筑行動(dòng)方案》，到2014年3月《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》提出到2020年城鎮綠色建筑占新建建筑比重要達到50%，再到新版《綠色建筑評價(jià)標準》正式實(shí)施，從政府層面推行綠色地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大方向。

轉變產(chǎn)品結構

現在的房地產(chǎn)產(chǎn)品，無(wú)論是結構設計，還是功能分布，與幾年前都不可同日而語(yǔ)。過(guò)去十幾年來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)發(fā)生了巨大的變化，而且這種加速升級換代的趨勢還會(huì )持續下去。這種升級是房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展的必然趨勢，也是中國進(jìn)入新時(shí)代以后，我國社會(huì )主要矛盾的改變對房地產(chǎn)企業(yè)的要求。未來(lái)我國商品房市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)競爭會(huì )越來(lái)越激烈，產(chǎn)品升級換代的速度會(huì )進(jìn)一步加快。

功能多樣化。所謂產(chǎn)品功能多樣化是指一個(gè)房地產(chǎn)項目要兼具多種使用功能。例如，傳統住宅項目的主要（甚至是唯一）的功能就是居住。事實(shí)上，除了居住需求和最基本的購物需求外，居者還有教育、健身、社交等其它需求。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始在做好產(chǎn)品硬件的同時(shí)，注重了社區軟環(huán)境的打造，在社區、寫(xiě)字樓宇中設計了空間共享、交流互動(dòng)等和諧元素，改善社區日漸疏遠的鄰里關(guān)系，激發(fā)社區活力，提高產(chǎn)品品位和吸引力。如，社區中晨練場(chǎng)所、健身會(huì )館、高端讀書(shū)會(huì )所等公共共享空間。此外，近期比較熱的社區O2O也是為了滿(mǎn)足住戶(hù)多樣化需求。此外，住宅不僅是棲息之所，更是生活平臺。魯能開(kāi)發(fā)的魯能7號產(chǎn)品，為社區有機打造了體育元素，吸引了更多客戶(hù)群體的關(guān)注。

需求智能化。在社會(huì )信息化進(jìn)程日益發(fā)展的今天，人們對自己住宅的關(guān)注已不僅僅局限于居室面積、周邊自然環(huán)境、交通等方面，而是把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范、生態(tài)智能等方面。隨著(zhù)地產(chǎn)＋科技的融合，房地產(chǎn)產(chǎn)品科技化趨勢日漸明顯。人們對智能、生態(tài)、節能、恒溫、恒濕、恒氧等科技元素的青睞，將會(huì )加速房地產(chǎn)產(chǎn)品的轉型升級。目前，房地產(chǎn)行業(yè)內明確提出“綠色地產(chǎn)戰略”的房企有二十多家。生態(tài)、節能等科技概念還是當下少數樓盤(pán)的亮點(diǎn)。但是在不久的將來(lái)，隨著(zhù)生態(tài)理念深入人心，這些都可能成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的標準配置。按現在日新月異的科技進(jìn)步速度，或許在未來(lái)幾年內，融合智能手機、智能家居的物聯(lián)網(wǎng)概念將會(huì )成為房地產(chǎn)產(chǎn)品新趨勢。

建設標準化。房地產(chǎn)產(chǎn)品標準化是指針對同一條房地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)，研究并固化形成相對統一的產(chǎn)品設計、配置標準，并應用于同一產(chǎn)品系列的不同項目中，以實(shí)現產(chǎn)品標準的復制應用，提高產(chǎn)品質(zhì)量和開(kāi)發(fā)效率。標準化開(kāi)發(fā)模式就是同一產(chǎn)品線(xiàn)和產(chǎn)品系列下的不同項目，部分產(chǎn)品模塊，比如大門(mén)、圍墻、會(huì )所、戶(hù)型、外立面等，在多個(gè)項目上進(jìn)行復制。產(chǎn)品標準化能夠實(shí)現資金快速周轉，提升企業(yè)績(jì)效。企業(yè)不僅應具有一定的產(chǎn)品創(chuàng )新能力，更要有高效的產(chǎn)品轉化能力，即把創(chuàng )新產(chǎn)品轉化為成熟產(chǎn)品，再把成熟產(chǎn)品轉化為標準化產(chǎn)品。

除了功能多樣化、需求智能化、建設標準化等趨勢外，物聯(lián)網(wǎng)、個(gè)性化、定制化也將是房地產(chǎn)產(chǎn)品的未來(lái)趨勢。

王業(yè)強，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員。

王蕾，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所副研究員。